拔草酱美国的房产对于海外人士来说一直都是比较火爆抢手的存在。海外房产投资本身就是一个人人都关注的问题，随着国内房产的价值不能够很好的提升，大部分都把眼光转向了海外。每个lender的政策有少许不同，但基本上他们的贷款最终都要卖给fannie mae和freddie mac，所以总的guide line都是按这两个金融机构来的。这里与大家分享一些general rule，具体问题请咨询loan agent。
贷款的硬性条件
1、有效身份，公民，绿卡，H1B。F1基本是贷不了款的。
2、verification of employment。必须是currently active。VOE在整个贷款过程中lender会做好几遍，以防case过程中status有变化。
3、2年tax return和W2。exception是刚从学校毕业可以只提供2和offer letter。
4、2个月的银行账单里有大笔cash存入。
看房期间的贷款准备
因为湾区房市汹涌，基本一个周末的open house完了就开始收offer，前期如果准备不足的话根本来不及递，所以应该在看房的时候就准备好资金和各种证明，这样在别人还在紧张准备各种材料的时候你的agent就可以集中精力和卖家agent探探底。
前期准备：概括一下就是 a)准备钱 b)维护好信用记录 c)维护好银行账
1、如何从国内转钱，能转多少？
我用的是BOA从国内交通银行转，5W USD一次，手续费是100RMB左右，中间银行收了16刀手续费，BOA的手续费waive了。注意不要用自己的名字买美金和转账，涉及税务问题。
关于gift fund的报税问题，是应该由donor报税，所以你作为接收方也不用担心什么。所有转账收据都保留好贷款时银行可能会要。gift letter你的loan agent会准备，让帮你转账的亲戚朋友签字就行。
2、可以贷款多少？买得起多少钱的房子？
有了银行存款，再加上自己的pay stub就可以去大银行开preapproval。
一个简单的方法算你能买得起多少钱的房子：你税前年薪的4~5倍+存款。
preapproval建议大银行开，基本你checking开在哪里就找哪家做，建议就开你心里价位，不必开得太高以免不良卖家以此提价。
真正的计算你能贷款多少的方法：根据你的program，rate，loan amount计算出mortgage monthly payment；根 据 (mortgage monthly payment + monthly property tax + HOA fee + other mortgage monthly payment + all credit card minimum monthly payment ) / monthly before tax income < 50% 算出loan amount的最大值。
3、准备买房后新信用卡的开卡问题
准备开始买房就不要再开新的信用卡，任何会产生hard pull的事情都等到你loan结束了再做。
不要有大笔现金进出账户，大额支票存入最好也不要，2个月内的每笔钱最好都能解释清楚。一个好的银行账户是除了你国内转账过来的钱之外只有你的工资收入。
注：offer拿下以后，记住每6个月就可以做refinance，并且你应该多做refinance，所以purchase的loan尽量配合loan agent拿下房子要紧，利息高一点也无所谓，半年的利息损失不了多少，别捡了芝麻丢了西瓜。
贷款前后的注意事项
1、确定loan amount：根据数额分为三档：conforming loan：417k以下；high balance：417k – 625k；jumbo：625k以上。每个lender叫法可能不一样，基本上你借的钱越少，利息越低，要求也越低。
2、确定program和年限：30年和15年是主流的还款年限，分fix和arm，arm还有5/1和7/1两种主流，其他还有些小program。举个例子，15yr fix就是你贷款15年每年利率不变一直到还清；30yr arm 5/1就是你贷款30年，前5年利率不变，之后每X年根据当年市场可以涨Y%，每次最多涨Z%，XYZ根据你具体的sub program确定。
一般来说arm的首5年或7年利息会比fix的低，所以你如果判断市场不会涨太多的情况下可以选arm，反正每半年就可以做refinance，完全可以在要涨利息之前重新再做一个arm。
3. 了解自己的信用分数：信用在740以上是最理想的，如果loan amount同时又低于60%是可以享受一些利息优惠的，700以上的信用贷款没有太大问题。
确定了1、2两条就可以进入loan process。你可以选大银行的retail loan agent，也可以选独立的做很多lender的wholesale loan agent，一般whole sale比retail可以拿到更低的利息。
如果选了wholesale，留心他的NMLS#；必须disclose的，查查他的记录有没有被人complain处罚过。
如果可以相信了，那就loan agent帮你选lender，可能他找来的是你听也没听过的小lender，没关系，关键是在你要签字的文件里找出他提供给你的GFE（good faith estimate）和TIL（truth in landing），这两份文件要着重仔细看。
TIL是根据你的rate再加上各种做loan的费用算出APR，更容易理解就不多做解释了。
最后A+B算出来的就是你的closing cost。一般来说purchase这个数字是正的，你要付一点closing cost。如果是refinance，因为少了很多fee，基本应该是负的或者是0，也就是说这些钱实际上最后帮你付了其他费用。
GFE在整个loan processing过程中应该给你3次。刚递交application一次，这时候2的数字只是个estimate，不必过于纠结但可以参考。lock rate的时候给你一次，这时候的数字已经是确定的了。最后loan close签字的时候再给你一次，应该是和第二次的一样。
在loan under review的时候，loan agent会order appraisal。这时候你的buyer agent的功力就又显示出来了。因为appraisal是一件很主观的事情，虽说都是挑周围的房子比一比，但具体挑哪几幢？appraiser除了要画floor plan还要做功课尽量客观的挑相近的房子，而你的agent若是有经验的话顺势帮他做好功课挑了几幢房子给他会怎样？估价高个5W10W很正常的，但对你来说就是少补了这些差价。
appraisal report关于你自己房子的那部分要仔细看，有时候可能有seller没有disclose但房子有问题的地方正好被发现了，这时候你要是反悔了最多损失几百块的appraisal fee，而且这种情况100%定金要的回来。如果想要也可以让agent去找seller要点credit修房子。
appraisal补差价的举例: 比如说你房子成交价120W，你打算首付20%那就是24W，银行贷款96W。
如果appraisal做出来房子只值100W，那你就只能贷款100W×80%=80W，首付就要付100W×20%+(120W-100W)=40W。这40W－24W=16W就是要补的差价。
一般来说银行最多给贷房价80%，再高的话就要买mortgage insurance。
做loan期间可能loan agent时不时的找你要点材料什么的要及时给，所有条件都符合了以后就等签字close，escrow各方发钱，拿钥匙啦!
